房屋漏水，可不可以進入鄰居家修繕?修繕費誰出?

*案例： 吉吉住在社區大樓的九樓，近日發現臥房天花板出現裂縫而開始滲水，且漏水的現象一天比一天嚴重，使吉吉困擾不已，向社區管理委員會反應後請防水工程師傅來檢查，檢查結果發現是九樓與十樓間之熱水管轉接處破裂所導致，討論結果為須在十樓內進行修繕才能解決漏水的問題，誰料樓上的鄰居覺得麻煩，並不願意配合，此情形下吉吉該如何處理呢？

*解析： 一般而言，公寓大廈之房屋漏水，必須區分為以下幾種漏水原因、漏水位置來判斷責任歸屬。

1.如果漏水位置是發生在某戶的專有（例如自家客廳、浴室、廚房）、專用區域（例如共用陽台或露台），則應該由該戶自行修繕。例如，因樓上廁所未做好防水層，以致於洗澡時導致樓下漏水，則該樓上戶應負責修繕。

2.如果漏水位置是發生在樓上的地板與樓下的天花板間，或是共同壁之間(例如，因共同壁中管線破裂)，則原則上共同壁雙方應共同負責修繕。

3.如果漏水位置是發生在公寓大廈共有或共用部分（例如走廊、樓梯間），則修繕費用應該由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
另外，依照公寓大廈管理條例的規定，若是有修繕之必要時，且必須要進入住戶家中才能完成修繕時，則各該住戶有義務需容忍他人進屋進行修繕，如果未善盡修繕責任，或是修繕協力義務，導致其他住戶受有損害(例如因為漏水導致沙發泡水全毀)時，尚有可能產生侵權行為損害賠償的問題。
故為了避免損害更擴大，如拒絕他人進入自家維護或修繕，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會可以按其性質，請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。直轄市或縣市主管機關並得依公寓大廈管理條例第47條第3款規定，裁罰新台幣3千元以上，1萬5千元以下罰鍰，並得令限期改善或履行義務，屆期仍未改善或不履行者，得連續處罰。不過同時也為避免因修繕問題而有被侵犯隱私等權利，公寓大廈管理條例中也明文規定應該選擇損害最少的處所及方法進行，以保障大家的權益。
本案中，對於苦惱的吉吉而言，是在於漏水的問題並無法於自己住的那層進行工程修繕，而面對不願意配合的鄰居時，吉吉可以先與樓上鄰居協調，如果鄰居不配合並經管委會協調後亦也表示不願意時，吉吉可向法院起訴請求修鄰居容忍進入修繕，而此部分吉吉需注意的是，必須要向法院證明於樓上鄰居屋內修繕才得以解決漏水問題的必要性，且係以影響鄰居生活損害最小之方式為之。而有關於修復費用的部分，原則上應該是由吉吉與樓上鄰居共同分擔，但若管線破裂是因為某一方的原因所導致時，則由該方負擔。

*郭佳瑋律師小叮嚀
家是每個人的避風港，辛苦一天回到家後若是發現家中漏水，而無法好好休息